22 января 2024
16:41
На первого и на второго: нюансы использования маткапитала при покупке жилья
На первого и на второго: нюансы использования маткапитала при покупке жилья
В этом году материнский капитал проиндексируют. Между тем эта мера социальной поддержки действует в России уже 17 лет и средства маткапитала активно используются многими семьями. Важно понимать, что спектр использования таких денег ограничен. Одна из разрешенных целей - покупка жилья. Насколько такие траты популярны, в чем плюсы, минусы и тонкости покупки недвижимости с вложением средств маткапитала, «МП» разбиралась совместно с экспертами.
По букве закона
Итак, с 1 февраля 2024 года выплата на первого ребенка составит 631 000 рублей, на второго - 834 000 рублей. Повышение соцвыплат прокомментировал министр труда и социального развития РФ Антон Котяков: «Сумма сертификата на материнский капитал будет увеличена на уровень фактической инфляции, которая сложится по итогам 2023 года. Сейчас в бюджете у нас предусмотрена индексация материнского капитала на 7,5%, и сумма материнского капитала на первого ребенка составит почти 631 тыс. рублей, на второго ребенка — около 834 тыс. рублей, если семья не получала сертификат на первого малыша».
О законодательных основаниях использования маткапитала при покупке недвижимости и тонкостях этого процесса рассказала адвокат Елена Зарецкая. Она напомнила, что по закону одним из способов использования материнского капитала является улучшение жилищных условий. На настоящий момент возможность выражается в приобретении недвижимости на первичном или вторичной рынках, оплате основного долга по ипотечного кредиту, в качестве первоначального взноса по ипотеке. Также денежные средства можно вложить в строительство дома.
«Хочу отметить, недвижимость на первичном или вторичном рынке с использованием материнского капитала возможно приобрести как полностью, так и частично, например приобрести только комнату в квартире, - пояснила юрист. - Сами денежные средства по сертификату о материнском капитале тоже можно использовать как полностью, так и частично».
Использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий можно, когда ребенку исполнится три года. Исключение – уплата первоначального взноса по ипотеке, а также направление средств материнского капитала на погашение жилищных кредитов и займов. В этом случае воспользоваться материнским капиталом можно сразу после рождения ребенка.
Зарецкая подчеркнула, что несмотря на то, что использование материнского капитала в сделках с недвижимостью является частым явлением, данный вид государственной поддержки имеет свои подводные камни. «Во-первых, само перечисление денежных средств продавцу объекта недвижимости не происходит моментально после совершенной сделки. Из-за бюрократических процедур в виде разрешения Фонда пенсионного и социального страхования, срок перечисления денежных средств может составить более месяца: 30 дней дается на рассмотрение государственным органом заявления о распоряжении материнским капиталом, и 5 дней на перечисление денежных средств. Не всегда продавец квартиры или дома готов ждать такое продолжительное время».
Во-вторых, жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, подлежит обязательному оформлению в долевую собственность. По общему правилу это надлежит сделать в течение 6 месяцев с момента перечисления денег продавцу недвижимости от Фонда пенсионного и социального страхования РФ, либо подписания акта-приема передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости. В случае если в сделке был использован ипотечный кредит, то сроком оформления имущества в долевую собственность является момент снятия обременения с объекта недвижимости.
«Данный пункт очень важен, поскольку при проверке законности использования материнского капитала при проведении сделки, со стороны прокуратуры возможен иск о признании сделки купли-продажи недействительной или иск о возложении обязанности на родителей выделить долю в жилом помещении», - добавляет Елена Зарецкая.
В-третьих, следует помнить, что поскольку долевыми собственниками квартиры или дома будут несовершеннолетние дети, то при продаже имущества обязательной стороной будет являться орган опеки и попечительства, который будет давать разрешение на продажу собственности. А само разрешение выдается только в том случае, если последующая жилплощадь не ухудшает положения ребенка: например, доля в будущей квартире не меньше доли в продаваемом объекте.
От теории к практике
Данными о реальных сделках с использованием маткапитала при покупке жиль с нами поделилась Татьяна Подкидышева, исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости».
По её словам, приобретение квартиры — одно из самых популярных направлений для реализации материнского капитала: каждый десятый покупатель использует выплату для внесения первоначального взноса по ипотеке. При этом популярность использования маткапитала для улучшения жилищных условий с каждым годом растет. За последние 10 лет доля потребителей, реализующих материнский капитал с этой целью, выросло на 20%, что во многом связано с постоянным улучшением условий и увеличением размера выплат.
«Исходя из сделок нашей компании, средний бюджет покупки на средства маткапитала обычно составляет не более 15 млн рублей, - отметила Подкидышева. - Чаще материнский капитал используют для приобретения квартир в новостройках. Купить вторичку с использованием социальной выплаты сложнее, так как не все собственники понимают, как работает маткапитал, и многие просто боятся заключать сделку на таких условиях».
Решая жилищный вопрос с участием материнского капитала, покупатель должен понимать, какие нюансы ждут его при оформлении сделки. Во-первых, на средства маткапитала приобрести можно только жилую недвижимость: студию, квартиру или загородный дом, но не апартаменты, участок или гараж. В некоторых случаях можно купить долю, но важно, чтобы эта доля представляла собой отдельную изолированную комнату или несколько комнат, где ребенку будет комфортно проживать. Еще одна ситуация, при которой потратить материнский капитал можно на долю: случай, когда у семьи уже есть доля в квартире, она выкупает оставшуюся часть и оформляет собственность на всю квартиру.
Второй нюанс связан с тем, что первоначальный взнос редко равен размеру материнского капитала. Поэтому приобретая квартиру по семейной ипотеке стоимостью 10 млн рублей сроком на 30 лет, покупатель должен выплатить первоначальный взнос в размере около 3 млн рублей. Оплатить взнос за счет социальной выплаты получится только частично.
В-третьих, покупая недвижимость на маткапитал, необходимо обязательно наделить детей долями, что в дальнейшем может привести к сложностям в случае ее продажи. При реализации такого лота нужно получить согласие органов опеки на сделку и купить другой жилой объект, где будут зарегистрированы дети. И еще одно: продать квартиру, приобретенную за маткапитал, нельзя близким родственникам.
Другие особенности сделок с маткапиталом
Опрошенные нами эксперты подтвердили популярность покупки недвижимости с использованием средств маткапитала. Так, по данным соучредителя агентства недвижимости DOLGOV PRO Михаила Долгова, среди клиентов компании процент таких покупателей становится все больше. По словам спикера, в 2023 году количество сделок с лотами в новостройках с использованием материнского капитала составило 19% от всего объема заключенных договоров.
При этом Долгов не рекомендует использовать материнский капитал в сделках, целью которых является покупка квартиры не для личного проживания покупателя, а для инвестиции или перепродажи. Это связано с законодательством правилами реализации такого имущества с учетом согласования сделки органами опеки и попечительства: «Маткапитал – очень полезный инструмент поддержки молодых семей, он является существенной помощью в улучшении жилищных условий семьи. В феврале должна пройти очередная индексация материнского капитала, что, безусловно, позитивно. Эта мера поддержит и рынок, и семьи, и всю отрасль. Отмечу, что в начале ноября Президент дал поручение Правительству о рассмотрении возможности введения ограничения на использование маткапитала на покупку автомобилей. Если данное ограничение будет введено, то это станет еще одним плюсом в копилку всех игроков рынка недвижимости».
Татьяна Павлова, коммерческий директор ГК «Отрада» рассказала о вложении средств маткапитала при покупке жилья.
«Материнский капитал в наших проектах довольно активно используется при приобретении недвижимости – как для первоначального взноса, так и для частичного досрочного погашения кредита. Чаще всего это приобретение недвижимости именно для проживания, а не инвестиционные покупки, т.к. квартиру, купленную с использованием материнского капитала, не так легко потом реализовать – требуется согласование с органами опеки, чтобы не были нарушены права детей. Что же касается текущего момента, то именно сейчас те, кто имеют право на использование материнского капитала, не будут спешить с его реализацией по причине ожидания в феврале индексации. Из-за этой паузы может показаться, что популярность маткапитала при приобретении недвижимости падает, но это не так: после индексации суммы выплат все вернется к устоявшейся тенденции».
Также мы поговорили с президентом СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессором НИУ МГСУ Кириллом Кулаковым:
«В целом, практика расширения применения материнского капитала является положительной, как в плане поддержки молодых семей и улучшения жилищных условий, так и в части развития рынка недвижимости. Однако, существует ряд нюансов, которые могут стать препятствиями для подобных сделок. По закону покупатель обязан оформить покупку квартиры в общую собственность - и взрослых и детей. Но банки крайне негативно относятся к тому, чтобы брать в залог объект с несовершеннолетними собственниками. Поэтому, если жилье с участием материнского капитала приобретается в ипотеку, то родители смогут выделить доли детям только после погашения кредита и снятия обременения. Иными словами, существует масса законодательных норм, которые не очень понятно, как работают в связке со всеми остальными составляющими процесса покупки недвижимости. В результате мы видим, что инициатива расширения применения материнского капитала, как мера поддержки молодых семей и рынка недвижимости является хорошим шагом, однако, нужно многие процессы совершенствовать на законодательном уровне».
А вот мнение Юлии Дымовой, директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet:
«Среди предстоящих новшеств хотелось бы особо отметить индексацию маткапитала, повышение размера выплат. Это существенная мера для поддержания и развития демографической политики. В некоторых регионах сумма будет соразмерна первоначальному взносу по ипотеке на квартиру. Было бы замечательно, если бы появилась пометка в Росреестре об использовании материнского капитала на покупку квартиры. Это важный момент, на который стоит обратить внимание и при покупке, и при продаже такого объекта недвижимости.
Дам вот такой совет: перед покупкой квартиры обязательно узнайте, использовал ли собственник материнский капитал на ее приобретение, погашал ли ипотеку на этот объект используя средства маткапитала. Можно попросить предоставить справку из пенсионного фонда, что средства не использовались. Если средства не использовались, сделка проходит в обычном режиме. При использовании средств – с привлечением органов опеки». [МП]
Итак, с 1 февраля 2024 года выплата на первого ребенка составит 631 000 рублей, на второго - 834 000 рублей. Повышение соцвыплат прокомментировал министр труда и социального развития РФ Антон Котяков: «Сумма сертификата на материнский капитал будет увеличена на уровень фактической инфляции, которая сложится по итогам 2023 года. Сейчас в бюджете у нас предусмотрена индексация материнского капитала на 7,5%, и сумма материнского капитала на первого ребенка составит почти 631 тыс. рублей, на второго ребенка — около 834 тыс. рублей, если семья не получала сертификат на первого малыша».
О законодательных основаниях использования маткапитала при покупке недвижимости и тонкостях этого процесса рассказала адвокат Елена Зарецкая. Она напомнила, что по закону одним из способов использования материнского капитала является улучшение жилищных условий. На настоящий момент возможность выражается в приобретении недвижимости на первичном или вторичной рынках, оплате основного долга по ипотечного кредиту, в качестве первоначального взноса по ипотеке. Также денежные средства можно вложить в строительство дома.
«Хочу отметить, недвижимость на первичном или вторичном рынке с использованием материнского капитала возможно приобрести как полностью, так и частично, например приобрести только комнату в квартире, - пояснила юрист. - Сами денежные средства по сертификату о материнском капитале тоже можно использовать как полностью, так и частично».
Использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий можно, когда ребенку исполнится три года. Исключение – уплата первоначального взноса по ипотеке, а также направление средств материнского капитала на погашение жилищных кредитов и займов. В этом случае воспользоваться материнским капиталом можно сразу после рождения ребенка.
Зарецкая подчеркнула, что несмотря на то, что использование материнского капитала в сделках с недвижимостью является частым явлением, данный вид государственной поддержки имеет свои подводные камни. «Во-первых, само перечисление денежных средств продавцу объекта недвижимости не происходит моментально после совершенной сделки. Из-за бюрократических процедур в виде разрешения Фонда пенсионного и социального страхования, срок перечисления денежных средств может составить более месяца: 30 дней дается на рассмотрение государственным органом заявления о распоряжении материнским капиталом, и 5 дней на перечисление денежных средств. Не всегда продавец квартиры или дома готов ждать такое продолжительное время».
Во-вторых, жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, подлежит обязательному оформлению в долевую собственность. По общему правилу это надлежит сделать в течение 6 месяцев с момента перечисления денег продавцу недвижимости от Фонда пенсионного и социального страхования РФ, либо подписания акта-приема передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости. В случае если в сделке был использован ипотечный кредит, то сроком оформления имущества в долевую собственность является момент снятия обременения с объекта недвижимости.
«Данный пункт очень важен, поскольку при проверке законности использования материнского капитала при проведении сделки, со стороны прокуратуры возможен иск о признании сделки купли-продажи недействительной или иск о возложении обязанности на родителей выделить долю в жилом помещении», - добавляет Елена Зарецкая.
В-третьих, следует помнить, что поскольку долевыми собственниками квартиры или дома будут несовершеннолетние дети, то при продаже имущества обязательной стороной будет являться орган опеки и попечительства, который будет давать разрешение на продажу собственности. А само разрешение выдается только в том случае, если последующая жилплощадь не ухудшает положения ребенка: например, доля в будущей квартире не меньше доли в продаваемом объекте.
От теории к практике
Данными о реальных сделках с использованием маткапитала при покупке жиль с нами поделилась Татьяна Подкидышева, исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости».
По её словам, приобретение квартиры — одно из самых популярных направлений для реализации материнского капитала: каждый десятый покупатель использует выплату для внесения первоначального взноса по ипотеке. При этом популярность использования маткапитала для улучшения жилищных условий с каждым годом растет. За последние 10 лет доля потребителей, реализующих материнский капитал с этой целью, выросло на 20%, что во многом связано с постоянным улучшением условий и увеличением размера выплат.
«Исходя из сделок нашей компании, средний бюджет покупки на средства маткапитала обычно составляет не более 15 млн рублей, - отметила Подкидышева. - Чаще материнский капитал используют для приобретения квартир в новостройках. Купить вторичку с использованием социальной выплаты сложнее, так как не все собственники понимают, как работает маткапитал, и многие просто боятся заключать сделку на таких условиях».
Решая жилищный вопрос с участием материнского капитала, покупатель должен понимать, какие нюансы ждут его при оформлении сделки. Во-первых, на средства маткапитала приобрести можно только жилую недвижимость: студию, квартиру или загородный дом, но не апартаменты, участок или гараж. В некоторых случаях можно купить долю, но важно, чтобы эта доля представляла собой отдельную изолированную комнату или несколько комнат, где ребенку будет комфортно проживать. Еще одна ситуация, при которой потратить материнский капитал можно на долю: случай, когда у семьи уже есть доля в квартире, она выкупает оставшуюся часть и оформляет собственность на всю квартиру.
Второй нюанс связан с тем, что первоначальный взнос редко равен размеру материнского капитала. Поэтому приобретая квартиру по семейной ипотеке стоимостью 10 млн рублей сроком на 30 лет, покупатель должен выплатить первоначальный взнос в размере около 3 млн рублей. Оплатить взнос за счет социальной выплаты получится только частично.
В-третьих, покупая недвижимость на маткапитал, необходимо обязательно наделить детей долями, что в дальнейшем может привести к сложностям в случае ее продажи. При реализации такого лота нужно получить согласие органов опеки на сделку и купить другой жилой объект, где будут зарегистрированы дети. И еще одно: продать квартиру, приобретенную за маткапитал, нельзя близким родственникам.
Другие особенности сделок с маткапиталом
Опрошенные нами эксперты подтвердили популярность покупки недвижимости с использованием средств маткапитала. Так, по данным соучредителя агентства недвижимости DOLGOV PRO Михаила Долгова, среди клиентов компании процент таких покупателей становится все больше. По словам спикера, в 2023 году количество сделок с лотами в новостройках с использованием материнского капитала составило 19% от всего объема заключенных договоров.
При этом Долгов не рекомендует использовать материнский капитал в сделках, целью которых является покупка квартиры не для личного проживания покупателя, а для инвестиции или перепродажи. Это связано с законодательством правилами реализации такого имущества с учетом согласования сделки органами опеки и попечительства: «Маткапитал – очень полезный инструмент поддержки молодых семей, он является существенной помощью в улучшении жилищных условий семьи. В феврале должна пройти очередная индексация материнского капитала, что, безусловно, позитивно. Эта мера поддержит и рынок, и семьи, и всю отрасль. Отмечу, что в начале ноября Президент дал поручение Правительству о рассмотрении возможности введения ограничения на использование маткапитала на покупку автомобилей. Если данное ограничение будет введено, то это станет еще одним плюсом в копилку всех игроков рынка недвижимости».
Татьяна Павлова, коммерческий директор ГК «Отрада» рассказала о вложении средств маткапитала при покупке жилья.
«Материнский капитал в наших проектах довольно активно используется при приобретении недвижимости – как для первоначального взноса, так и для частичного досрочного погашения кредита. Чаще всего это приобретение недвижимости именно для проживания, а не инвестиционные покупки, т.к. квартиру, купленную с использованием материнского капитала, не так легко потом реализовать – требуется согласование с органами опеки, чтобы не были нарушены права детей. Что же касается текущего момента, то именно сейчас те, кто имеют право на использование материнского капитала, не будут спешить с его реализацией по причине ожидания в феврале индексации. Из-за этой паузы может показаться, что популярность маткапитала при приобретении недвижимости падает, но это не так: после индексации суммы выплат все вернется к устоявшейся тенденции».
Также мы поговорили с президентом СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессором НИУ МГСУ Кириллом Кулаковым:
«В целом, практика расширения применения материнского капитала является положительной, как в плане поддержки молодых семей и улучшения жилищных условий, так и в части развития рынка недвижимости. Однако, существует ряд нюансов, которые могут стать препятствиями для подобных сделок. По закону покупатель обязан оформить покупку квартиры в общую собственность - и взрослых и детей. Но банки крайне негативно относятся к тому, чтобы брать в залог объект с несовершеннолетними собственниками. Поэтому, если жилье с участием материнского капитала приобретается в ипотеку, то родители смогут выделить доли детям только после погашения кредита и снятия обременения. Иными словами, существует масса законодательных норм, которые не очень понятно, как работают в связке со всеми остальными составляющими процесса покупки недвижимости. В результате мы видим, что инициатива расширения применения материнского капитала, как мера поддержки молодых семей и рынка недвижимости является хорошим шагом, однако, нужно многие процессы совершенствовать на законодательном уровне».
А вот мнение Юлии Дымовой, директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet:
«Среди предстоящих новшеств хотелось бы особо отметить индексацию маткапитала, повышение размера выплат. Это существенная мера для поддержания и развития демографической политики. В некоторых регионах сумма будет соразмерна первоначальному взносу по ипотеке на квартиру. Было бы замечательно, если бы появилась пометка в Росреестре об использовании материнского капитала на покупку квартиры. Это важный момент, на который стоит обратить внимание и при покупке, и при продаже такого объекта недвижимости.
Дам вот такой совет: перед покупкой квартиры обязательно узнайте, использовал ли собственник материнский капитал на ее приобретение, погашал ли ипотеку на этот объект используя средства маткапитала. Можно попросить предоставить справку из пенсионного фонда, что средства не использовались. Если средства не использовались, сделка проходит в обычном режиме. При использовании средств – с привлечением органов опеки». [МП]
